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存量商品房變身保障房,“回購”能否實現共贏?

信息來源: 本站
發布時間:2015-05-22

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    央廣網北京5月21日消息,據中國之聲《央廣夜新聞》報道,近日,江蘇、四川、山東、湖南、福建等一些地方政府部門正在積極推進存量商品房改為保障房:力求既能化解商品房的庫存,又能破解保障房的資金短缺問題。

  3月底,國土部、住建部聯合發布通知,提出“進一步加大住房保障貨幣化工作力度,將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源?!?/span>

  國家統計局發布的數據顯示,房地產市場仍然處于調整期,截至4月末,全國商品房待售面積65681萬平方米,比3月末增加682萬平方米,其中住宅待售面積增加330萬平方米。

  去年曾參與過保障房項目第三方評估的國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲認為,將保障性住房安居工程和消化庫存結合,是一個可行的方案,“對于已經建成的項目,反正開發商要去庫存,就不用去新建了。我們的土地是有限的,這樣可以讓資源更加有效的配置?!?/span>

  當前,主要有三種方式推進存量商品房改保障房,第一,政府部門直接回購社會房源,以不同方式提供給住房保障對象﹔第二,不以任何方式組織房源,以貨幣補貼的方式,鼓勵住房保障對象購置社會存量商品住宅﹔第三,政府部門為棚改居民和房企牽紅線,集中組織房產推介會或組織團購,以貨幣安置的方式支持棚改居民購置位置合適和價格較低的房源。

  商品房與保障房,一個專盯市??;一個專供保障,“回購商品房”實施以來,在各地究竟取得了怎樣的反響與成效,這一政策又有怎樣的施行前景呢?

  吉林長春:商品房轉保障房可試點先行 可以購房補貼形式為主

  吉林長春某樓盤銷售總監馬經理認為,其實可以進行試點先行,這樣可以“在合作中總結出更多經驗和一些問題,對于以后大規模的商品住房轉變成保障性住房進行整理和梳理。任何一個企業都是追逐利潤點,只要利潤點夠的話,誰都愿意去投資運營這件事?!?/span>

  而對于試點的選擇,馬經理認為,也應該可以具有一定的針對性,在一些企業規劃拿地,已經存在資金鏈斷裂,包括庫存體量大,定位不合理時,政府可以出面幫助企業解決這些問題,而且還可以解決保障性住房的問題,實現雙贏?!?/span>

  而對于合作形式,馬經理更傾向采取購房補貼,“這樣整個小區品質不下降,一分錢一分貨,第二點也保證我們之前業主居住的心理環境?!?/span>

  河北邯鄲:市場現有小戶型房子較少 與政府計劃購買量差距較大

  在河北省邯鄲市,今年4月29日出臺了關于進一步促進房地產業平穩健康發展的若干意見,邯鄲市保障性住房管理中心保障科科長孔紅梅介紹,邯鄲市從2011年就開始執行新建商品房按10%比例配建保障房,其中5%的廉租房、5%的公租房,政策規定這些建成后必須無償移交給政府。

  在若干意見中規定,減少政府投資集中建設的保障房,將以集中建設保障房為主轉向商品房配建、購買符合條件的庫存商品房及發放補貼等多種方式并存的模式。主城區停建、緩建部分集中建設的保障房項目,騰出部分保障房專項資金購買符合條件的庫存商品房作為保障房,提高保障性住房供給效率。

  但這樣導致的問題,就是目前市場上小戶型的房子比較少,“我們統計了一下,主城區這塊就60平米以下的基本竣工的現房比較少,就是幾百套,距計劃購買的量還是相差比較大”。

  安徽蚌埠:政府只可給出回購“合理價” 無法滿足開發商需求“最高價”

  在安徽蚌埠, 住建委住房與發展保障科科長劉兵認為,蚌埠市目前只能采取政府購買開發商期房的方式,來解決城市保障房的需求, 盡管是購買期房,需要按照保障房需求的面積單獨建設,在目前房地產下行壓力較大的情況下,還是有開發商在經過測算后表示愿意參與,“來投的還是不投的他們都有兩個理念,他們首先肯定這是對他們有好處的,因為當前大的背景下房地產市場不是很景氣,因為我們是按照進度付款相當于團購,這樣的話蓋的積極性是很高的,之所以有的沒有來投標,就是因為價格問題,而政府他最終只能給你合理價,而不是最高價,開發商要的是最終的最高價?!?/span>

  劉兵坦言,目前蚌埠計劃在市區采購的918套小戶型商品房作為公租房,需要考慮的問題很多,比如不能把保障房、公租房集中一個小區,那樣會影響開發商商品房的出售,同時還要求開發商必須是拿到土地,有開發證明且保障8月份開工,一切都符合的情況下,還要看政府給的價格,開發商是否愿意參與。盡管目前已有兩家企業中標,但二期的招標壓力很大。

  江蘇南京:共有產權房促保障性住房實現大并軌 梯度退出完善住房保障機制

  在江蘇南京,推行了《關于推進南京市住房保障體系轉型的實施意見》等新政,南京市住房和城鄉建設委員會主任李真介紹,推出“共有產權房”后,南京市的保障性住房將實現大并軌,即將現有的住房保障品種整合為貨幣補貼、住房租賃、產權購買三類,建立以共有產權為核心的購買型住房保障制度,完善住房保障體系。

  “保障對象即可承租公租房,也可申購共有產權保障房,尤其是低收入住房困難群體,即可選擇承租公共租賃住房,申購共有產權保障房,同時也可以自行去市場租房,領取租賃補貼,對征收拆遷的安置,我們拓寬了安置渠道,即可選擇貨幣補償,也可以選擇房屋產權調換,符合規定條件的,還可選擇共有產權保障房,以及公共租賃住房等多種租賃形式?!?/span>

  《南京市保障性住房共有產權管理辦法(試行)》中明確,共有產權房是指保障對象按出資金額比例,與政府委托部門或機構按份擁有產權的保障性住房。其保障對象是指江南六區范圍內,家庭收入、財產、車輛、住房狀況等符合特定條件的家庭,并對中低收入住房困難家庭細化了認定標準。

  值得注意的是,新政還對新就業人員和外來務工人員保障降低了門檻,同時完善了退出機制。

  “退出”是當前住房保障的突出難題。對此,新政規定承租對象不再符合保障條件的,實行梯度退出,可責令其直接退出現有保障方式,由相關部門調整租金收繳或補貼檔次,直至不予補貼等方式,予以退出。

  政府回購可否消化商品房庫存 新規實施問題頗多

  那么政府回購,對消化庫存到底能起到多大的效果?業內人士認為,關鍵看政府回購的價格。

  “一些房地產企業之所以愿意提供部分房源作為保障房房源,主要是希望規模銷售降低成本,并及早回籠資金。政府回購一部分房源,對于存量房較多的開發商來說也是好事,但對整個市場來說會有負面影響?!?/span>

  開發商王錚認為,“開放商基本是銀行貸款的,至少不會全虧。房地產是固定資產,盤活了對大家都有好處。對市場可能不是很好,因為它價格比較低,拿進去再賣出來的話對市場波動會比較大?!?/span>

  王錚認為,將在售的商品房改為保障房,房產商最擔心的還是管理問題。

  目前部分城市還缺乏規范的操作細則,尤其是如何選擇房源和定價方面難以把握。

  三明市住建局保障科小肖告訴記者,把商品房變保障房并不是簡單魔術,而是要通過選址、定價、配套等關口,這給他們的工作帶來了難度?!骯業惱叨急冉顯?,細化的東西肯定需要各地自行根據當地的情況來制定,在操作細節上我們可能目前還是做得不是太到位?!?/span>

  同時,小肖告訴記者,目前,將商品房改為保障房在定價方面已經出臺細則,將房產價格定為市場價的70%-80%,但由于房價變動不是由他們掌控的,當房價出現大幅度變化時,房價也使得他們難以把握。

  最后,以往申請保障房需要進行嚴格的審批過程,而這漫長的申請審批期讓大多數市民都難以接受。而現如今,將商品房改為保障房政策一出,涉及的工作部門也將更多,流程也會更加繁瑣耗時?!跋衷謚饕褪且蛭頤巧蟛櫚牟棵徘3兜謀冉隙?,流程、環節也比較多,銜接上可能會有一些問題,比如我們不是要進行多部門的聯合審查,需要很多銀行啊、證券、保險啊、這些部門配合,但我們目前都是通過手工、人工送,手工查的這些方式,中間的銜接肯定會有一些問題?!?/span>

  市民或擔心居住小區品質下降 商品房改保障房價格仍是關鍵

  針對這一政策,市民又有怎樣的反應呢?

  許多用戶擔心小區品質會有所下降。對于住戶有這樣的擔憂,寧波市保障房中心方面也向記者透露,應該會考慮在一個小區內采購幾個單元,而不會很大規模地集中在一個小區內。

  而對廣大住房者來說,最關心的莫過于房價,王振華說,原來保障房賣起來可能只賣幾千塊,你這個商品房賣起來上萬塊,差價這么大,怎么補賠呢?

  此外,從市面上看,商品房的面積,普遍高于保障房的面積,如果沒有明確的政策出臺,他們也不敢貿然行事。

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